«Smettetela di seguire questa strada». Dopo l’exploit della sinistra alle elezioni di Berlino, il cancelliere tedesco Friedrich Merz ha lanciato questo avvertimento ai suoi partner nella coalizione di governo.
La storica vittoria di Die Linke, partito mai entrato in una coalizione di governo a livello federale, sembra aver aperto una spaccatura all’interno della politica tedesca. A innescarla è stato il tema della casa, asse portante della campagna elettorale che ha portato Die Linke alla sua prima vittoria alle elezioni statali di Berlino.
Un successo costruito a partire dal referendum del 2021, quando la maggioranza dei berlinesi si è espressa a favore dell’espropriazione degli appartamenti delle grandi società immobiliari, dopo la bocciatura della Corte costituzionale di un altro tentativo di porre un freno alla corsa degli affitti, al termine di un decennio in cui i canoni erano raddoppiati. Negli anni successivi le proposte approvate nel referendum non sono state implementate e i rincari non si sono arrestati, lasciando terreno al partito erede del Partito socialista unificato tedesco (Sed) della vecchia Germania Est.
Il referendum del 2021
Con una maggioranza del 57,6 per cento, il 26 settembre 2021, i berlinesi avevano approvato un piano per nazionalizzare fino a 270mila appartamenti a Berlino e metterli in affitto a canoni accessibili. La proposta, non vincolante, avrebbe portato al 30 per cento la quota di immobili in affitto di proprietà pubblica, espropriando gli appartamenti di proprietà di società immobiliari con più di tremila unità abitative.
La proposta era basata su una parte della costituzione tedesca finora rimasta inapplicata: l’articolo 15 della Legge fondamentale consente infatti il trasferimento, «ai fini della socializzazione», di alcuni beni «in proprietà collettiva o in altre forme di economia collettiva». Una formulazione che riflette il clima politico del dopoguerra, in cui la responsabilità delle grandi imprese nell’ascesa del nazismo aveva spinto il Partito socialdemocratico (Spd) a chiederne l’inserimento.
Assieme all’articolo 14, che garantisce la proprietà e il diritto ereditario, stabilendo che «un’espropriazione è ammissibile soltanto per il bene della collettività», avrebbe dovuto consentire di attuare le proposte del referendum, che prevedeva la socializzazione degli appartamenti di proprietà delle principali società immobiliari, l’affidamento della gestione degli immobili a un ente pubblico, con la partecipazione di funzionari comunali, inquilini e comunità locali, il divieto di qualsiasi riprivatizzazione e infine un risarcimento alle società immobiliari «significativamente inferiore» al valore di mercato dell’immobile.
Proprio la questione della compensazione si è dimostrata la più spinosa, dal momento che l’acquisto a prezzi di mercato di tutti gli appartamenti avrebbe reso l’operazione insostenibile. Una scelta che, secondo gli esperti, porterà a contenziosi di fronte alla Corte costituzionale. Citando dubbi sulle ricadute economiche e sulla legalità delle misure proposte, le amministrazioni che si sono succedute alla guida di Berlino hanno preso tempo e non hanno implementato le proposte del referendum. A cinque anni dalla consultazione, la questione è ancora aperta, in una città in cui l’85 per cento vive ancora in affitto.
Si vince sulla casa
Die Linke ha deciso di rimettere il tema al centro della campagna elettorale di quest’anno, con una serie di proposte centrate sulla casa. Un programma che l’ha portata a ottenere il 25,7 per cento dei voti, staccando nettamente i conservatori della Cdu (18,8 per cento), che governava in coalizione con i socialdemocratici (12,1), finiti alle spalle di Afd (16,3 per cento) e Verdi (14,3).
Anche di fronte alle esitazioni dei potenziali alleati dopo la vittoria, la posizione della leader locale Elif Eralp è stata ferma: «Se Die Linke dovesse governare, ci saranno nazionalizzazioni», ha assicurato la co-presidente del gruppo alla Camera berlinese. «Questo è quello che ho detto e continuo a sostenerlo». La casa è quindi rimasta in cima all’agenda che sarà discussa nelle trattative con Verdi e Spd, che dovrebbero iniziare a novembre, anche se con qualche compromesso.
I tre partiti hanno già delineato in un documento i punti chiave di una futura coalizione, che vedrà come punto centrale la nazionalizzazione dei grandi patrimoni immobiliari. Secondo il documento, le società immobiliari private di Berlino con più di 10mila appartamenti verranno espropriate in cambio di un indennizzo, che non supererà i 16 miliardi di euro totali. Una somma ritenuta «molto realistica» da Eralp, secondo cui cinque grandi aziende saranno interessate dalla misura, tra cui il colosso Vonovia. Alle società immobiliari sarà consentito di mantenere la proprietà di 10mila appartamenti, mentre la parte rimanente dei loro portafogli sarà nazionalizzata, portando altri 160mila appartamenti sotto il controllo comunale. I tre partiti intendono presentare una proposta a metà 2028, con l’entrata in vigore un anno dopo la sua approvazione.
La reazione
La scelta di aprire un tavolo con i vincitori delle elezioni di settembre ha scatenato duri attacchi da parte dell’Unione Cristiano-Democratica di Germania (Cdu) del cancelliere Merz che ha promesso di bloccare qualsiasi iniziativa per espropriare gli immobili, chiedendo alla Spd di fare un passo indietro. «Chiunque voglia rafforzare il centro politico non deve intavolare trattative con gli estremisti di sinistra», ha detto Merz, dopo aver intimato a Spd e Verdi di «smettere di seguire questa strada».
All’interno della Cdu sono in molti ad accusare Die Linke di estremismo e antisemitismo, per le sue posizioni su Israele, e ritengono che un’intesa con l’Spd possa violare l’accordo di coalizione sottoscritto a livello federale, in base al quale i partner «escludono qualsiasi cooperazione a tutti i livelli politici con partiti ostili alla costituzione, ostili alla democrazia e di estrema destra». Stefan Evers, presidente regionale della Cdu, ha contestato la dichiarazione scaturita dai colloqui esplorativi, definendola una «resa da parte dell’Spd e dei Verdi di fronte a un partito di sinistra radicale, per certi versi antisemita» e una «svolta che sposta l’orizzonte politico in Germania a favore degli estremismi». Obiezioni che non hanno fermato Spd e Verdi, che sembrano aver superato alcune delle obiezioni che negli scorsi anni avevano fermato l’implementazione delle proposte.
Un eventuale impedimento, come quello ipotizzato da Merz, non rappresenterebbe la prima battuta d’arresto per i tentativi di regolamentare il settore immobiliare della città. Già ad aprile 2021, cinque mesi prima della vittoria al referendum, la Corte costituzionale tedesca aveva abrogato il tetto agli affitti introdotto nella capitale tedesca, considerata all’epoca una delle misure più radicali di questo genere a livello internazionale: anche se altre capitali avevano già introdotto un tetto agli affitti, la legge berlinese consentiva agli inquilini di citare in giudizio i proprietari per ottenere una riduzione del canone. La corte ha affermato che la competenza sull’introduzione di queste misure spettava al governo federale, che nel 2015 aveva introdotto un “freno agli affitti” per limitare gli aumenti. La misura federale non era però riuscita a fermare la corsa dei rincari nella capitale tedesca, che dopo pochi mesi avrebbe votato a favore del referendum promosso dalla campagna “Espropriare Deutsche Wohnen”, dal nome del colosso immobiliare (poi acquisito dalla rivale Vonovia), che dopo la decisione favorevole di aprile aveva annunciato che avrebbe chiesto agli inquilini il rimborso della differenza tra l’affitto originario e quello regolamentato, offrendo la possibilità di dilazionare il pagamento.
La Ville Lumière
Anche a Parigi il tema degli affitti, e in particolare quello del tetto, ha assunto un ruolo importante a livello politico. Tra le misure volute da Anne Hidalgo, sindaca della capitale francese dal 2014 allo scorso marzo, il tetto agli affitti continua a essere difeso anche dall’attuale primo cittadino Emmanuel Grégoire, che ne ha chiesto l’estensione e il rafforzamento. Il tetto ha fatto il suo ritorno nella capitale francese a luglio 2019, come parte di un sistema introdotto in via sperimentale dalla legge sullo sviluppo dell’edilizia abitativa, dello sviluppo urbano e delle tecnologie digitali. Questa legge, nota con l’acronimo di Elan, consente di fissare, nei comuni interessati, un canone massimo al metro quadro tramite decreto prefettizio annuale. La città è stata così suddivisa in circa cento zone, a cui viene assegnato un limite massimo di affitto, espresso in euro per metro quadro.
La reintroduzione del tetto è stata uno dei temi principali della campagna elettorale per la rielezione di Hidalgo nel 2020, come parte delle politiche che hanno cambiato il volto alla città. Sotto lo slogan della «città del quarto d’ora», l’amministrazione socialista ha introdotto una serie di riforme all’insegna della vivibilità, con corsie ciclabili, zone pedonali, aree verdi, fino a provare a rendere balneabile la Senna. I risultati sono stati significativi sotto diversi fronti, con una drastica riduzione del traffico, più che dimezzato nel giro di vent’anni, e un ampliamento di sei volte delle piste ciclabili. Ma sul fronte degli affitti a Parigi continuano a esserci problemi. Dovuti in parte a un’eccezione prevista dalla legge Elan, che consente ai proprietari di applicare un sovrapprezzo per caratteristiche eccezionali dell’immobile.
Secondo un rapporto della Fondation pour le logement il supplemento è diventato una «componente quasi sistematica dell’affitto», al punto che il 46 per cento degli immobili nella capitale francese risultava avere un canone superiore ai limiti di legge, rispetto al 31 per cento del 2025. Un aumento drastico che non si è visto fuori dalla capitale: a livello nazionale, l’aumento è stato infatti di 5 punti percentuali. Il rapporto, citato da Le Monde, parla di tendenza «allarmante», legata «alla crescita degli alloggi sfitti o ad uso occasionale» e all’aumento dei tassi d’interesse, che ha spinto più persone a rivolgersi al mercato degli affitti. Le autorità hanno incoraggiato gli inquilini a contestare i canoni eccessivi, sfruttando i tre mesi di tempo concessi dalla legge. Ma gli esperti considerano poco realistico che gli inquilini possano fare affidamento sulla giustizia in maniera sistematica. Nonostante le criticità, il tetto avrebbe comunque assicurato ai parigini risparmi significativi. Secondo uno studio citato nel rapporto, grazie al tetto in media, i parigini hanno risparmiato circa 1.019 euro all’anno, pari a 85 euro al mese, nel periodo tra luglio 2024 e luglio 2025.
Il modello viennese
A livello europeo il punto di riferimento, forse in assoluto, per chi chiede una migliore regolamentazione del settore immobiliare è Vienna. Considerata una delle città più vivibili al mondo negli indici globali come quello redatto dall’Economist Intelligence Unit, centro studi del gruppo che pubblica la rivista The Economist, grazie a punteggi elevati negli ambiti dell’istruzione e delle infrastrutture, oltre che per l’assistenza sanitaria, si distingue per la presenza cospicua dello Stato nel settore immobiliare. Una specificità che affonda le radici nelle politiche adottate dal partito socialdemocratico negli anni successivi alla prima guerra mondiale, che aveva lasciato un quarto della popolazione senza un tetto sulla testa. Grazie a una costituzione che aveva reso Vienna una provincia autonoma, in grado di riscuotere le proprie tasse, nel 1923 il consiglio comunale ha deciso di costruire 25mila case popolari, finanziate da nuove tasse su terreni, affitti e beni di lusso. Oggi circa l’80 per cento dei viennesi vive in affitto e più della metà dei residenti della città vivono in alloggi di proprietà pubblica, accessibili anche a cittadini dell’Unione europea, oltre che ai cittadini austriaci. Oltre alla protezione garantita agli inquilini dagli aumenti dell’affitto e dagli sfratti, l’ampia disponibilità di alloggi sovvenzionati ha moderato anche gli affitti sul mercato libero. Un esempio spesso citato in altre capitali europee, che fatica però a essere replicato.
La scommessa di Sanchez
In Spagna la recente ondata di proteste e la decisione di Pedro Sánchez di farne il perno della campagna elettorale hanno reso la casa un tema di rilevanza ancor più nazionale. Dai tempi dello scoppio della bolla immobiliare del 2008, la Spagna è passata da un surplus a un forte deficit di abitazioni, destinato a raggiungere il milione di unità entro il 2028. Nel 2025 la crescita dei prezzi delle case è stata tre volte superiore a quella dei salari, spingendo un numero sempre maggiore di persone a vivere in affitto, mentre solo il 3,3 per cento delle abitazioni spagnole è rappresentato da case popolari, ben al di sotto della media europea. Secondo la Banca di Spagna, negli ultimi cinque anni sarebbero state necessarie 750mila nuove abitazioni per colmare il divario tra le nuove famiglie e l’offerta di alloggi disponibili.
La prima città per deficit abitativo è Madrid, con una carenza di 108.318 unità abitative, epicentro dell’ultima ondata di proteste contro i fondi speculativi e il caro affitti. Ma anche a Barcellona, al secondo posto con 86.315 immobili, il problema della casa continua a dominare le preoccupazioni dei cittadini.
Negli ultimi mesi il capoluogo della Catalogna ha lanciato una strategia che punta a mettere la casa al centro dell’agenda politica con l’ambizione di «universalizzare il diritto all’abitazione» e riqualificare il patrimonio esistente secondo criteri di sostenibilità e accessibilità, con l’obiettivo di realizzare 15mila case entro il 2027. Come parte del “Pla Viure” il comune intende anche acquistare case a prezzo di mercato, garantire alloggi a prezzi accessibili e contrastare dinamiche speculative in quartieri particolarmente svantaggiati. Ma per i cittadini il problema della casa continua a essere particolarmente sentito. Nell’ultimo Sondaggio sui servizi municipali realizzato dal comune catalano, il 23 per cento dei cittadini ha citato la casa come il problema più grave della città, un aumento di ben 2,2 punti rispetto alla rilevazione dell’anno scorso e di 7,4 punti rispetto a dieci anni fa. Al primo posto figura ancora la sicurezza, considerata il problema più grave della città dal 23,8 per cento dei cittadini, anche se in calo di 2,7 punti rispetto all’anno scorso. Una sfida per l’amministrazione locale ma anche per il governo nazionale, che in passato ha faticato a risolvere in maniera decisiva il problema. Nel 2023 Pedro Sanchez aveva assicurato che avrebbe usato «tutte le risorse statali» per fornire 184mila alloggi pubblici e in affitto a prezzi accessibili. Ma l’anno successivo solo 14mila abitazioni risultavano a disposizione dei cittadini, mentre altri 60mila immobili erano ancora in preparazione. Uno dei fattori spesso citati come ostacolo è il complesso rapporto tra stato centrale e comunità autonome, che spesso ha fatto naufragare le iniziative per rilanciare l’edilizia pubblica. Anche per questo Sanchez aveva parlato della casa come una «grande sfida costituzionale», ribadendo il diritto, sancito dalla costituzione, «di godere di una abitazione degna e adeguata».
